KB국민은행 주담대 6억→3억 축소! 실수요자에게 미치는 영향 총정리

내일부터 주담대 6억이 3억으로, KB국민은행이 먼저 움직였다

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내 집 마련을 준비하던 실수요자들에게, 하루아침에 날벼락 같은 소식이 전해졌습니다.

9일 금융권에 따르면 KB국민은행은 오는 10일부터 별도 안내 시까지 주택구입자금 목적의 주택담보대출 최대한도를 기존 6억원에서 3억원으로 축소하기로 했습니다. 정부가 지난해 6·27 가계부채 관리 방안을 통해 수도권 주택담보대출 상한을 6억원으로 제한한 데 이어, 시중은행이 이를 자체적으로 3억원까지 더 낮춘 것은 이번이 처음입니다.

정확히 무엇이 바뀌나

이번 조치는 수도권과 규제지역뿐 아니라, 그동안 별다른 제한이 없던 비수도권 지역에도 처음으로 최대 3억원 한도가 적용된다는 점에서 파급력이 큽니다.

현재는 정부 규제에 따라 수도권이나 규제 지역 내 15억원 이하 주택에 대해서는 은행에서 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있지만, 앞으로 국민은행에서는 3억원까지만 가능해집니다. 매매 가격이 25억원을 초과하는 수도권과 규제 지역 주택은 기존대로 최대 2억원 한도가 유지됩니다.

다만 시장 충격을 완화하기 위한 예외 조항도 함께 마련됐습니다. 이주비와 중도금, 잔금 등 집단대출과 기금대출, 보금자리론, 전세사기 피해자의 주택 구입 및 경락자금 대출은 이번 규제 대상에서 제외됩니다. 대출금 증액이 없는 대환대출이나 재대출, 상속에 따른 채무 인수 등도 정상적으로 진행됩니다.

얼마나 큰 격차가 생기나

이 조치가 실수요자에게 미치는 영향은 구체적인 계산으로 확인할 수 있습니다. 수도권 규제지역에서 12억원 주택을 구입할 경우, 현행 주택담보인정비율, 이른바 LTV 40퍼센트를 적용하면 원래는 4억 8000만원까지 대출이 가능합니다.

하지만 KB국민은행에서는 3억원만 대출받을 수 있어, 1억 8000만원을 추가로 마련해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 정부 규제상 허용되는 대출 금액과 실제 은행에서 받을 수 있는 금액 사이에 상당한 차이가 발생하는 셈입니다.

왜 갑자기 이런 조치를 내렸나

KB국민은행 관계자는 최근 주택 거래 흐름 등을 보면 부동산 시장이 다시 살아나는 분위기가 있다며, 가계대출의 안정적인 관리 차원에서 가계 여신 포트폴리오를 선제적으로 조정하고자 한다고 설명했습니다.

머니투데이 사설에 따르면, 이번 조치의 배경에는 최근 늘어난 부동산 거래량이 있습니다. 2월 2만 2000가구 수준이던 수도권 아파트 거래량은 양도소득세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료된 영향으로, 5월에는 2만 9000가구까지 늘었습니다. 구매계약에 따른 잔금 납부로 이어지는 추가 대출 실행과, 은행별 가계대출 증가율 목표치를 감안한 선제적 조치라는 설명입니다.

브릿지경제는 이번 조치가 금융당국의 고강도 압박과 은행권의 연간 목표치 조기 달성이 맞물린 결과라고 짚었습니다. 금융당국은 지난달부터 은행권에 가계대출 관리를 강력하게 주문하고 있으며, 증가세가 잡히지 않을 경우 더 강력한 규제가 불가피하다는 뜻도 전달한 것으로 알려졌습니다.

다른 은행들도 이미 조이고 있었다

KB국민은행의 이번 조치는 사실 갑자기 나온 것이 아니라, 은행권 전반에 걸친 대출 조이기 흐름의 연장선에 있습니다.

신한은행은 오는 10일부터 별도 안내 시까지 모기지신용보험과 모기지신용보증, 이른바 MCI와 MCG 가입을 제한하기로 했습니다. 이 보험에 가입하지 않으면 소액임차보증금을 뺀 금액만 대출받을 수 있어, 실질적인 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생합니다. KB국민은행과 하나은행, NH농협은행도 이미 이런 모기지 보험 가입을 제한한 상태입니다.

하나은행은 이달 1일부터 가계대출 총량 관리를 위해 MCI와 MCG 신규 가입을 제한했고, 다음 달 실행 예정인 대출모집인 채널의 주담대 접수도 지난 2일부터 중단했습니다. 신한은행도 이달 배정된 한도가 빠르게 소진되면서, 대출모집인을 통한 신규 가계대출 신청 접수를 일시 중단한 상태입니다.

잔금 앞둔 사람들에게 특히 치명적

이번 한도 축소로 가장 큰 타격을 받는 것은 이미 주택 매매 계약을 체결하고 잔금일을 앞둔 실수요자들입니다.

한국일보에 따르면, 소유권 이전 등기 예정일 기준 50일 전부터만 대출 서류 접수가 가능합니다. 즉 이미 주택 계약을 마쳤더라도 잔금일이 많이 남은 실수요자는, 이번 규제가 시행되기 전에 미리 서류를 접수할 기회조차 없었던 셈입니다. 이런 경우 계약 당시 예상했던 6억원 한도 대신, 잔금일이 다가왔을 때는 3억원 한도만 적용받는 상황에 놓일 수 있습니다.

인터넷 커뮤니티 등에서는 8월 말이 잔금인데 대출이 기존 한도대로 나오는 것이냐, 다른 은행으로까지 다 번지는 것 아니냐는 반응이 이어지며 혼란이 확산되고 있는 것으로 전해집니다. 생애 최초 주택 구입자도 일반 주담대의 경우 한도 축소가 동일하게 적용되면서, 실수요자까지 막는다는 불만도 나오고 있습니다.

풍선효과, 이번에도 반복될까

시장의 가장 큰 관심사는 이런 대출 조이기가 다른 은행으로까지 확산될지 여부입니다.

한 시중은행 여신 담당자는 한 은행이 대출을 크게 조이면 다른 은행으로 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 수밖에 없다며, KB국민은행 수준까지는 아니어도 비대면 채널이나 모집인, 영업점 취급 가능 한도를 일별로 관리하는 방식으로 규제를 강화할 가능성이 있다고 말했습니다.

금융권 관계자도 대출 수요가 다른 은행으로 이동하면서 해당 은행들의 가계대출 증가 속도가 빨라질 것이라며, 총량 관리 부담이 커지게 되면 결국 추가 규제에 나서는 은행들이 늘어날 수밖에 없을 것이라고 전망했습니다.

전문가들이 보는 파장

부동산 전문가들은 이번 조치가 수도권 주택시장의 양극화를 심화시킬 수 있다고 분석합니다. 현금 보유력이 큰 강남권 등 상급지 수요는 상대적으로 대출 한도 축소의 영향을 덜 받을 수 있는 반면, 대출을 끼고 주택을 사려는 2030세대와 신혼부부, 갈아타기 수요가 많은 서울 외곽과 수도권 중저가 단지는 매수세가 위축될 가능성이 크다는 것입니다.

아주경제에 따르면, 서울 강북구의 한 공인중개업소 관계자는 강북권은 실수요 비중이 높은 지역이라 대출 규제의 영향을 직접 받을 가능성이 크다며, 5억에서 7억원대 아파트를 보러 오는 손님들은 대부분 주택담보대출을 전제로 자금계획을 세우는데 한도가 3억원으로 줄면 자기자본을 더 마련해야 한다고 말했습니다.

함 랩장으로 불리는 한 부동산 전문가는 상반기 가계대출 증가 속도가 빨랐던 은행을 중심으로 하반기 총량 관리에 나서는 흐름이 나타날 수 있다며, 기준금리 인상 가능성과 부채 증가 부담까지 겹치면 연말로 갈수록 대출 허들이 높아질 수 있다고 전망했습니다.

이날 함께 나온 또 다른 신호, 기준금리 인상

공교롭게도 같은 날 신현송 한국은행 총재는 국회 업무보고에서 적절한 시기에 기준금리를 인상할 필요가 있다는 입장을 재차 밝혔습니다. 목표 수준을 상회하는 물가 오름세와 성장세 개선, 금융안정 리스크 증대 등을 고려한 결정입니다.

이는 앞서 확인된 함 랩장의 전망처럼, 기준금리 인상과 은행권의 대출 총량 관리가 동시에 진행되면서 하반기로 갈수록 대출받기가 더욱 어려워질 수 있다는 것을 시사합니다.

투자자와 실수요자가 챙길 점

주택 매수를 계획 중이거나 이미 계약을 체결한 실수요자라면, 정부의 LTV와 총부채원리금상환비율 규제뿐 아니라 개별 은행의 자체 대출 한도와 접수 중단 여부까지 함께 확인해야 하는 상황이 됐습니다. 같은 소득과 같은 주택을 기준으로 해도, 어느 은행을 이용하느냐에 따라 실제 대출 가능 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 잔금일이 임박했거나 계약을 앞둔 경우라면, 이용 예정인 은행에 최신 대출 한도와 조건을 미리 확인하고, 필요하다면 여러 은행의 조건을 비교해보는 것이 중요합니다.

마무리

KB국민은행의 이번 조치는 정부 규제보다 한발 더 나아간 은행 자체적인 대출 조이기라는 점에서, 하반기 부동산 시장과 실수요자들의 자금 조달 계획에 상당한 변수로 작용할 전망입니다. 다른 은행들이 이 흐름에 동참할지, 그리고 이런 대출 조이기가 실제로 수도권 주택시장의 거래 절벽으로 이어질지가 앞으로 몇 주간 지켜봐야 할 핵심 관전 포인트입니다.

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오늘의 한줄평

"어제까지 6억이었던 대출 한도가, 하루 만에 절반으로 접혔다."